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        成都房價指數持續上揚 專家:結構性因素或是主因

        發布日期:2023-05-19  來源:每日經濟新聞  瀏覽次數:4411
         今年以來,成都新房、二手房銷售價格指數呈持續上漲態勢。

        國家統計局5月17日數據顯示,4月份成都新房價格環比上漲0.9%,同比上漲8.7%,環比漲幅居70城第二,同比漲幅居70城第一;二手房價格環比上漲0.7%,同比上漲9.4%,均居70城第一。

        不過,據克而瑞四川統計,4月大成都新房成交均價約1.91萬元/平方米,較上月上漲約100元/平方米,波動幅度不大。其中,成都中心城區新房均價2.11萬元/平方米(不含青白江、新津),5 2區域均價約2.4萬元/平方米。

        對于近期成都新房、二手房市場的表現,中指研究院四川公司研究總監蘇宇5月18日通過微信向《每日經濟新聞》記者分析指出,另一方面也是由于積壓需求集中爆發,以及低利率對市場的刺激等多方面因素導致。“成都近年來人口大量涌入,市場潛在需求旺盛,隨著2022政策的持續發酵,對剛性和改善性需求會同步進行刺激。”

        “日光盤”VS“低去化”

        當下的成都樓市,正在穩步復蘇。

        反映到數據上來看,據記者不完全統計,4月份成都共有超20個樓盤開盤銷售,其中包括龍湖濱江云河頌、錦江上院、華潤中環天序等多個項目開盤當日即宣布售罄。

        此前,記者在實地走訪位于成都三圣鄉板塊的錦江上院時了解到,項目二批次開盤推出110套高層和疊拼產品,開盤前就凍資客戶數量就已超過500組,盡管是在工作日,項目售樓部里仍坐滿了購房人群。

        數據來源:國家統計局

        值得注意的是,4月份成都多個熱銷樓盤項目均定位為高端改善型產品,且位于成都“5 2”區域。

        不過也有例外,部分核心區域改善項目,如位于武侯區的中國鐵建•武侯樾府開盤去化率僅28%;位于高新區的中海•新川華府4月28日開盤去化率為36%,而4月22日開盤的天投中海•天府合印去化率更低至13%。

        整體來看,據成都市住建局數據,4月份大成都范圍內一共成交了約214.5萬平方米的商品住房,環比增加了約10.09%,同比增加了約43.94%;套數共計16249套,環比增加了約6.06%,同比增加了約38.23%。

        新房成交套數在今年以來連續上漲,到4月終于創下自2022年以來的最高值,達到近一年的新高。截至5月17日,成都新房成交量已達到了8727套。

        同時上漲的還有價格。國家統計局數據顯示,今年以來,成都新房價格指數持續上漲,4月環比上漲0.9%,同比上漲8.7%,同比漲幅位列全國第一,較3月上漲了0.2個百分點,為近一年來次高水平。

        另據克而瑞四川數據則,4月,大成都新房成交均價約1.91萬元/平米,較上月上漲約100元/平米,波動幅度不大。其中,中心城區新房均價2.11萬元/平米(不含青白江、新津),5 2區域均價約2.4萬元/平米。

        來源:克而瑞四川

        進入5月份,成都新房市場表現仍然穩健。據成都購房通數據,5月1日-18日,成都商品房成交9652套,較4月同期(8553套)增加了近1100套;成交面積約127.7萬平方米,較4月同期(約111.36萬平方米)減少約16萬平方米。

        “從整體數據上看,4月成都供應量環比下降43%,成交量環比上升4%,市場表現平穩健康。成都市場的復蘇并不算離譜,國家統計局公布的成都新房價格漲幅領先,這其中存在統計數據結構的影響。”蘇宇分析指出,自2021年第三批集中供地開始,土拍文件中規定的銷售限價有所放開,給到開發商合理的利潤空間可保證項目健康運轉。

        “反映到新房端口,新開項目價格相比老項目來說備案價格有所提升。此外,成都近段時間市場熱點集中在一圈層和部分二圈層區域,本身就屬于房價較高區域。”在蘇宇看來,結構性因素對成都新房價格指數的影響較大,從實際市場情況來看,并沒有項目有明顯的漲價現象,甚至部分項目還在延續春節以來的優惠力度。

        二手房成交量“高位回落”

        當然,成都樓市回暖的不只是新房,二手房價格也在一路走高。

        國家統計局數據顯示,成都4月二手房價格環比漲幅達0.7%,同比上漲9.4%,均領漲70城,這已是成都二手房住宅價格連續12個月上漲。

        “成都二手房市場供需關系決定了不具備太多的漲價空間。”蘇宇表示,成都二手房價格的統計口徑為掛牌價而非真實成交價,不排除存在部分房東看到市場火熱提高掛牌價的可能。但從實際情況來看,高價格房源普遍銷售困難,大部分項目仍維持平價成交,甚至打折成交。

        “我們在一線感受到的是,4月市場熱度已經明顯沒有前兩個月好了,而且價格也有所下滑。”成都一資深經紀人畢先生告訴記者,部分優勢不明顯的房源不得不降價出售。

        來自貝殼研究院成都分院的監測也顯示,4月份成都購房者的價格敏感性普遍增加,成交房源降價幅度也在擴大,其中100萬元以內低總價房源降價幅度明顯變大,400萬元及以上房源的降價幅度變化最小。

        “4月價格預期逐步理性,庫存調價漲價房源占比回落至18.1%。”貝殼研究院成都分院分析指出,隨著成交活躍度下降,庫存持續走高,買方市場之下業主漲價動力明顯不足。

        2023年1-4月成都二手房成交情況 來源:成都購房通

        某平臺顯示,截至5月18日,成都二手房掛牌房源達到194684套。某研究院成都分院指出:成都二手房庫存房源量突破了新高,而這其中,10年以上的房源新增占比顯著升高,“這表明,房齡較老的房源的置換需求正在加速增長。”

        “在‘賣舊買新’的邏輯下,二手房市場將持續給新房市場提供支撐。”蘇宇表示。

        另一方面,成都二手房市場成交量已有明顯下降。公開數據顯示,今年一季度,成都二手房成交套數約為5.74萬套,同比增加87%。尤其是3月單月,成都二手房備案成交量合計達約2.82萬套,環比增長約47.88%,同比增長約103.41%,創下近7年來的月度新高。

        但到了4月,成都二手房成交量已回落至約2.4萬套,環比下降了14.89%。盡管如此,成都仍已連續2個月二手房成交量超2萬套。截至5月17日,成都5月份二手房已成交11231套。

        “根據歷年交易量走勢和線下帶看活躍度,我們預計成都二手交易量將延續回落,5月環比下滑幅度約10%。”某研究院成都分院指出,而從5月前兩周成交情況來看,極低總價和高總價成交占比趨升。

        土地市場區域“冷熱分化”

        事實上,今年以來成都新房市場的復蘇,也反映在土地市場。

        今年前4月,成都成功出讓17宗、共約964畝涉宅用地,其中13宗溢價成交地塊中有11宗地塊觸及最高限價進而抽簽決定歸屬,占比超60%。

        其中在4月18日,一宗位于青羊區內金沙板塊約35畝地塊,起拍價16500元/平方米,清水房最高限價35000元/平方米,刷新了成都住宅清水最高限價。該地塊也吸引了超過40家房企報名,最終在32家房企抽簽的情況下,由中建壹品以約11.17億元總價競得。

        5月16日,成都中心城區今年第7場土拍上,43家企業報名爭奪6宗地塊,其中不乏中海、保利、華潤等央國企,以及新希望、龍湖等民企。最終,熱度最高的高新區南中和33畝地塊觸頂熔斷,最終由華潤在18家報名者中,以樓面價20000元/平方米搖中,這也是成都第三宗名義樓面低價達20000元/平方米的地塊。

        至此,成都今年共公告35宗地塊,已經進行了7次土地拍賣,成交27宗土地。與新房市場成交情況類似,土地市場成交區域分化也日趨明顯。“5 2”區域出讓地塊全部觸頂熔斷;二圈層中的龍泉驛區和雙流區的地塊憑借東安湖和怡心湖溢價成交;而溫江區和新都區出讓地塊則全部底價成交。

        對此,中指研究院表示,已成交地塊主要集中在目前價值較高的區域,而近段時間成都新房成交量仍保持穩定,開發商基于以銷售定投的邏輯考量,有理由加大成都投資。此外,對開發商而言,年初拿地大概率可以實現年內銷售,有利于完成年度銷售目標。

        據了解,5月19日,成都將拍賣8宗涉宅用地,其中最熱的是高新中和街道330畝地塊和高新桂溪街道141畝地塊。

        (編輯:馬麗麗)
         
         

         
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