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        2022年TOP50房企超六成費用率回升

        發布日期:2023-05-24  來源:中國房地產報  瀏覽次數:5531
         在,F金流和保利潤的雙重壓力下,房企不得不精打細算,費用支出和成本管控顯得尤為重要。

        2022年對于上市房企而言是面臨困境和挑戰的一年,在市場下行疊加復雜的外部環境影響下,房企銷售和融資遇阻,雖然降本增效、向管理要效益早已成為行業共識,但在這種行情下,企業固定的三項費用支出難以在短期內改善,2022年上市房企整體三費(銷售、管理、財務)費用率有所回升。

        從中國房地產報記者此前統計的數據來看,2021年,TOP50上市房企三費費用率平均數約10%,而2022年這一數值已經上升到12%以上。

        不同企業之間的費用管控能力也在分化。TOP50上市房企中,三費費用率最低的中海地產,整體費用率僅有4.2%,而最高的華夏幸福,三費費用率已超55%。整體而言,頭部房企和央企國企的三費費用率相對較低,而民營房企,尤其是出險企業,整體費用率更高。

        超六成企業三費費用率回升

        2022年,TOP50房企中,31家房企三費費用率不降反升,僅有19家房企三費費用率相比2021年有所下降。

        從不同三費費用率企業分布來看,三費費用率控制在5%以下的企業有5家,分別是中海地產、碧桂園、招商蛇口、中交地產和龍湖集團;在5%~10%的企業有17家;三費費用率在10%至20%之間的企業有24家;20%以上企業有4家。從分布來看,2022年房企三費費用率主要分布在10%至20%之間。

        縱觀房企最近幾年的數據,銷售費用率是三費中最難降低的,尤其是在房企銷售遇冷的2021年和2022年,上市房企的銷售費用支出仍然呈現出增長態勢。數據顯示,2022年銷售費用率同比增長的有31家房企,下降的有19家房企。這也意味著,隨著行業發展,增量空間有限,企業競爭加劇,為了獲得銷售和回款,房企勢必會使出各種營銷手段,這也直接導致企業銷售成本增加。

        2022年,TOP50房企中,銷售費用率最高的是合景泰富集團,銷售費用率達到10.38%,而位居第二的融創中國,銷售費用率為5.89%,金科股份銷售費用率位居第三,為5.68%。銷售費用率最低的三家房企分別為瑞安房地產、綠地控股和濱江集團,均不到2%。

        雖然2022年房企調整組織架構的舉動較為頻繁,且以聚焦、精簡為主,目的就是提質增效,但2022年TOP50房企管理費用整體而言仍是在上漲。數據顯示,2022年管理費用率同比增長的有29家房企,下降的有21家房企,前者占了多數。其中,2022年管理費用率超過10%的有4家企業,分別是合景泰富集團、富力地產、合生創展集團以及佳兆業集團。相反,中交地產、招商蛇口、中海地產等企業管理費用率卻在2%以下。

        值得注意的是,2022年,房企融資環境仍然不樂觀。雖然從下半年開始,“金融十六條”“三支箭”等政策逐步落地緩解了部分房企融資難的問題,但整體而言,多數房企依然面臨融資困境。這樣的行業形勢也在一定程度上推高了房企融資成本,導致財務費用的支出增加。

        2022年,TOP50房企中,財務費用率同比增長的有33家,下降的有16家企業,另有1家房企財務費用率與去年持平。這其中,財務費用率超過10%的企業有華夏幸福、富力地產、新湖中寶和瑞安房地產,而龍湖集團、華發股份、萬科、中海地產等2022年財務費用率還不到1%。

        在一些業內人士看來,目前,房企杠桿收縮依然是大趨勢,尤其是隨著供需兩端政策發力,房企融資情況有待好轉,隨著融資環境改善,房企融資成本有下降空間,財務費用也可能進一步降低。

        中海“三費”管控力最強

        總體而言,2022年,頭部房企在費用管控上依然有明顯優勢。

        從所統計數據來看,三費費用率低于10%的房企中多是銷售規模排名靠前的企業,例如中海地產、碧桂園、招商蛇口、萬科、保利發展、華潤置地、綠城中國等。

        在業內人士看來,頭部房企在規模和資源上都有優勢,具有一定的議價能力和成本管控能力;此外,頭部房企品牌力較強,市場認可度高,在銷售和融資端更容易獲取關注,從而減少費用開支。

        其中,中海地產依然是費用管控能力最強的房企,其2022年三費費用率僅有4.2%,雖然相比2021年費用率有所增加,但仍然是TOP50房企中三費費用率最低的企業。

        另外,部分區域深耕型房企在費用管控上表現突出,例如濱江集團,其2022年三費費用率為5.92%,這一數字比保利發展、華潤置地等大型房企還低。究其原因,濱江集團堅持區域深耕,管理半徑小,成本把控得較好,加上在深耕區域品牌影響力大,由此帶來品牌溢價,也使得其在費用支出上更少。

        從企業性質來看,央企國企的三費費用率普遍低于民營房企。在三費費用率低于10%的22家企業中,具有央企、國企背景的企業有13家,占據大半。實際上,相比民營房企,央企、國企在成本管理上流程更為嚴格,尤其是在房地產市場下行的背景下,房企融資遇阻,而央企、國企在融資上更有優勢,能夠減少財務費用的支出,這在一定程度上能夠讓其整體費用率降低。

        2022年,出險房企的三費費用率整體保持高位。例如華夏幸福、富力地產、合景泰富集團、合生創展集團2022年三費費用率均高于20%,而這幾家企業也存在不同程度的經營或債務問題。其中,三費費用率最高的華夏幸福和次高的富力地產,二者均是管理費用率和財務費用率較高,從而導致整體費用率偏高。

        “財務費用率偏高可能與其融資成本高相關,而管理費用率較高則提示房企需要在管理層面進行提質增效,實際上,最近幾年,不少房企頻繁調整組織架構,也都是為了提高管理效能,有的房企已經做得比較好,但仍有一些房企還需要進一步改革。”一位TOP50上市房企副總裁表示。

        (編輯:馬麗麗)
         
         

         
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